من الطرق المبتكرة في الإستثمار العقاري : الاستثمار بشراء غرف الفنادق!

 

 

 

يعتبر من الأنواع المبتكرة في الاستثمار العقاري

من بين انواع كبيرة مبتكرة من الاستثمار العقاري تشمل العقارات التجارية وصناديق الاستثمار العقاري والملكية المشتركة للعقارات الفاخرة في الخارج، ربما كان شراء غرف الفنادق من الجوانب غير المعروفة جيدا في عالم العقار وهي فكرة مطبقة اميركيا وابتكرها ثري العقار دونالد ترامب، وتأتي الى اوروبا والشرق الاوسط عبر شركات متخصصة تدير هذه الاستثمارات لصالح ملاكها الجدد وتكون حكما بينهم وبين الاطراف الاخرى.

وفي بريطانيا تتراوح الاسعار بين ربع ونصف مليون استرليني (ما بين نصف ومليون دولار) وتقول الشركات المسوقة لهذا الاستثمار ان المستثمر يحصل على عوائد تصل الى سبعة في المائة في المتوسط، وتضيف ان زيادة القيمة الرأسمالية (اي ارتفاع قيمة الفنادق نفسها) تكون بواقع 15 في المائة كل عامين. وهناك حوافز ضريبية وايضا فرصة لقضاء 52 ليلة في السنة في الغرف التي يملكها المستثمر.

ويدار الاستثمار على اساس الملكية المشروطة التي تصل الى اكثر من مائة عام، ويحصل المستثمر في العادة على نصف عوائد الغرفة سنويا بينما يذهب النصف الآخر الى مصاريف الادارة والصيانة والتجديد. ويمكن باقتراض معظم المبلغ تغطية تكاليف القرض من العوائد مع التمتع بزيادة قيمة رأس المال. ولكن صعوبة الاقتراض في الوقت الحاضر تعني ان هذا النوع من الاستثمار غير متوافر لنسبة كبيرة من المستثمرين. وفي الوقت الحاضر تدخل معظم البنوك هذا النوع من الاقراض تحت بند "عالي المخاطر" على اساس انها تجد صعوبة في تعويض خسائرها في حالة توقف المقترض عن دفع اقساط القروض، وذلك لصعوبة الحجزعلى غرف الفنادق وبيعها.

من المخاطر الاخرى ان هذا النوع من الاستثمار جديد نسبيا ومن الصعب الحكم على صحة توقعات العوائد فالشركات التي تضمن نحو سبعة في المائة من العوائد في العام الاول قد تضطر في المستقبل الى خفض اسعار الغرف لزيادة نسبة الاشغال، وهذا سوف ينعكس سلبيا على العوائد للمستثمرين. وتحتفظ الشركات الادارية في العادة ببقية ارباح عمليات الفندق الاخرى من مطاعم ومنافذ تجارية.

ويعتمد هذا النوع من الاستثمار في نجاحه على استمرار الانتعاش الاقتصادي الذي يرفع معدلات الاشغال في الفنادق الى ما فوق 75 في المائة. ولكن اي تراجع اقتصادي او حوادث ارهابية سوف تكون لها تأثيرات سلبية في هذا القطاع.

كذلك فإن العلاقة بين الانتعاش وبين ارتفاع العوائد غير مجدية تماما، فقد سجل اشغال الفنادق في لندن ارتفاعا قياسيا بلغ 11 في المائة سنويا خلال السنوات الماضية بسبب انتعاش قطاع خدمات الاستثمار، لكن عوائد غرف الفنادق لم تزد خلال الفترة نفسها الا بنسبة 2.1 في المائة. وتعتمد عوائد السبعة في المائة الموعودة سنويا على استمرار الانتعاش الفندقي والسياحي في المدى المنظور.

واخيرا فإن احد المخاطر المصاحبة لهذا القطاع يتعلق بصعوبة تسييل الاموال، فعند الحاجة السريعة للبيع لن يجد المستثمر اقبالا كبيرا على شراء غرف الفنادق. وهو قطاع ناشئ ويحتاج الى بعض الوقت والكثير من الضمانات حتى يستقر ويدخل ضمن قطاعات الاستثمار العقاري الناجحة المعتد بها.

ومن المتوقع ان يدخل هذا النوع من الاستثمار في عدد من المواقع العربية قريبا، حيث مرشح له ان يكون احد المجالات النامية في دبي قريبا نسبة الى عدد الفنادق فيها الذي يبرر تنويع الاستثمار فيها وزيادة السيولة عبر توسيع قاعدة المستثمرين.

 لكن دبي قد تكون الاستثناء في تقديم معدلات اداء افضل في هذا القطاع نظرا لنسب الاشغال الفندقي العالية فيها وتكاليف الاستثمار العملية في هذا المجال الامر الذي يرفع من معدلات العوائد الى ما يقرب من عشرة في المائة. وفي هذه الحالة يكون الاستثمار بشراء وحدات فندقية مجزٍ للغاية.

و كل ذلك بحسب المصدر المذكور نصا و دون تعليق.

المصدر:الشرق الأوسط اللندنية-2-10-2007